Шановні власники квартир в багатоквартирних будинках Степанівської територіальної громади!
У зв’язку зі змінами в законодавстві, реформами житлово-комунального господарства, співвласникам багатоквартирних будинків (власникам квартир) необхідно обрати модель управління будинком та договору на житлово-комунальні послуги.
Це може бути:
1) управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа , яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; 2) ОСББ; 3) самоуправління.
Кожна з форм управління будинку має свої особливості та відмінності, переваги та недоліки.
1.Управління багатоквартирним будинком управителем.
За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (управляючій компанії або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.
2.Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Власники квартир та офісів для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення своїх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ – неприбуткову юридичну особу.
Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку!
3.Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.
Мешканці багатоквартирних будинків не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи. Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.
Яку форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначити можете лише Ви самі - мешканці Вашого будинку. Якщо співвласники не визначаться з формою управління будинком, тоді управителя має обрати селищна рада на конкурсних засадах.
ПЕРЕВАГИ ФОРМ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ
|
|
ПЕРЕВАГИ |
|
Управління багатоквар-тирним будинком шляхом зборів |
- самостійна участь у вирішення всіх питань, повязаних з будинком, не передовіряючи це іншим фізичним чи юридичним особам або укладаючи з ними персональні договори, - можливість призначення, відкликання чи зміни управителя при необхідності (договір з управителем підписує уповноважена особа (або кілька осіб) обрана на загальних зборах з числа співвлвсників, - відсутність необхідності у створенні чіткої управлінської структури, що означає гнучкість в управлінні. |
|
Управління багатоквар-тирним будинком управителем за умовами укладеного договору |
- усі питання та проблеми з надавачами послуг вирішуються управителем, - наявність певного професійного рівня у спеціалісті, які працюють на управителя і повязана з цим відсутність потреби у мешканців багатоквартирного будинку мати власних фахівців широкого профелю для здійснення управління, - потенційно більш висока якість послуг ( але лише за умови конкуренції на ринку професійних управителів, який досі не сформований), - оперативність ліквідації аварійних ситуацій (якщо,звичайно, мова йде про професійного управителя), - можливість притягнення управителя до відповідальності за несумлінне виконання договірних зобов’язань |
|
Управління багаато-квартирним будинком шляхом створення ОСББ (асоціацією СББ) |
- підходить як для великих так і для невеликих багатоквартирних будинків, - добровільний вступ співвласників до об’єднання означає їхню згоду виконувати права та обов’язки членів об’єднання, зазначені у Статуті, - повна самостійність у прийнятті рішень про розміри платежів на утримання будинку та про витрачання коштів на ремонт будинку, прибудинкової території тощо, - можливість перебувати як на самозабезпеченні, так і передавати всі або частину функції управителю, - ОСББ, як юридична особа, має можливість отримання банківського кредиту, - для ОСББ існує можливість отримання цільових коштів різноманітних програм, грантів та залучення додаткових коштів за рахунок надання в оренду об’єктів спільної власності, - вільний вибір виконавців ремонтних робіт ( підвищується конкуренція серед них, зменшується ризик неякісних робіт), - як неприбуткова організація ОСББ не сплачує податок на прибуток та ПДВ, що зменшує витрати мешканців будинку, -фінансово-господарська діяльність ОСББ є прозорою, оскільки кожен з членів об’єднання самостійно або через ревізійну комісію має можливість контролювати надходження та витрачання коштів, при незадовільній роботі голову та правління ОСББ можна переобрати. |
- У разі, коли співвласники багатоквартирного житлового будинку мають намір самостійно визначитись, щодо обрання форми управління будинком без створення ОСББ , їм необхідно дотриматись певної процедури, визначеної ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Для цього необхідно:
КРОК 1. Ініціатива щодо самостійного управління будинком.
- Створити ініціативну групу не менш ніж з трьох власників квартир або нежилих приміщень:
- Провести роз'яснювальну роботу щодо доцільності обрання одного із варіантів: самостійного управління будинком, призначення управителя або створення ОСББ;
- Повідомити співвласників квартир і нежилих приміщень про проведення зборів співвласників не менше ніж за 10 днів до дати проведення зборів співвласників.
Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення зборів співвласників зазначається інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний.
Повідомлення також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до під'їзду багатоквартирного будинку.
Створити та вести реєстр співвласників, у якому залишать підписи поінформовані про захід співвласники будинку.
В процесі підготовки до зборів співвласників ініціативна група вирішує наступні завдання:
- Збір інформації про співвласників.
- Підготовка проекту Протоколу зборів співвласників (форма та зміст якого обов’язково має відповідати ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та наказу Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203);
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1083-15
- Підготовка пропозицій щодо кандидатури співвласника, уповноваженого на укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком
КРОК 2. Збори співвласників
Проведення зборів співвласників
- Реєстрація учасників зборів співвласників - із обов'язковим підписом учасників біля свого прізвища.
- Обрання голови зборів співвласників - обирається більшістю голосів присутніх співвласників. На зборах співвласників необхідно обрати також секретаря зборів.
- Затвердження порядку денного зборів співвласників та порядок прийняття рішень:
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Рішення з питань визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
У порядок денний зборів співвласників необхідно включити наступні питання:
- Про обрання форми управління багатоквартирним житловим будинком: самостійно чи із залученням управителя.
Увага - управителю можуть передаватись всі або частина функцій з управління багатоквартирним житловим будинком -у тому разі коли управителю передано частину функцій з управління, інші повноваження здійснюються співвласниками самостійно.
- Про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
- Про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
- Про обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням та подання протоколу на зберігання до виконавчого комітету селищної ради;
- Про визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
- Про визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
- Про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Кожне питання порядку денного розглядається окремо та приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за», «проти» чи «утримався»). Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. У протоколі обов'язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника). Протокол обов'язково складається не менш як у двох примірниках
КРОК 3. Повідомлення співвласників та виконавчого комітету Степанівської селищної ради про результати зборів співвласників
- Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під'їзду.
- До виконавчого комітету Степанівської селищної ради необхідно подати:
* заяву встановленого зразка;
*протокол зборів співвласників багатоквартирного житлового будинку, у якому містяться відомості про рішення співвласників щодо управління - оригінал;
*протокол зборів співвласників з питань прийняття рішення щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням -оригінал.
Виконавчий комітет Степанівської селищної ради розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті в мережі Інтернет.
КРОК 4. Уразі прийняття рішення про залучення управителя - укладення договору з управителем.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який укладається та підписується уповноваженою зборами співвласників особою. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов'язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).
- У разі, коли співвласники будинку мають намір створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), їм необхідно дотриматись процедури, визначеної ст.6 Закону України №2866-III https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14
Для цього необхідно:
КРОК 1.Створення ініціативної групи.
- Створити ініціативну групу не менш ніж з трьох власників квартир або нежилих приміщень (квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ, виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність):
КРОК 2. Проведення підготовчої роботи зі створення ОСББ.
1) Провести підготовчу роботу зі створення ОСББ:
- поширити інформацію про ОСББ, розмовляти з мешканцями та роз’яснювати переваги створення ОСББ, наводити приклади про вже існуючі прогресивні ОСББ, проводити зустрічі з мешканцями щодо їхнього ставлення до створення ОСББ в вашому будинку;
- отримайти список усіх співвласників житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку із зазначенням розміру площі житлових/нежитлових приміщень.
Ініціативній групі необхідно створити список власників всіх квартир та офісів.
2) Підготувати Статут майбутнього ОСББ. Варто знати, що статут має бути створений у відповідності до Типового статуту. Але запам’ятайте, що ви можете внести інші положення до вашого статуту, які будуть регулювати діяльність вашого об’єднання. Головне, щоб ці «інші положення» не суперечили вимогам чинного законодавтсва. Кінцевий варіант статуту необхідно надіслати електронною поштою всім співвласникам житлових/нежитлових приміщень для того, щоб вони мали змогу ознайомитись зі Статутом і внести свої зауваження/пропозиції.
Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141 (поточна редакція від 26.05.2017) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03
КРОК 3. Проведення установчих зборів ОСББ.
- Відправти запрошення на установчі збори всім, хто є у сформованих списках співвласників житлових/нежитлових приміщень. Текст запрошення повинен містити день, час, місце та порядок денний проведення установчих зборів.
Запрошення потрібно не менш ніж за 14 днів до проведення установчих зборів надсилати рекомендованим листом, або ж особисто вручати під розписку.
- Провести установчі збори відповідно до порядку денного.
У порядок денний зборів співвласників необхідно включити наступні питання:
- Вибори голови та секретаря установчих зборів.
- Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
- Затвердження статуту ОСББ.
- Формування правління ОСББ, вибори голови та членів правління.
- Формування ревізійної комісії, вибори голови та членів ревізійної комісії.
- Надання повноважень представнику установчих зборів на здійснення всіх дій, необхідних для державної реєстрації ОСББ.
Усі відомості про проведення установчих зборів необхідно внести до протоколу установчих зборів.
Рішення щодо питання, з якого проводиться голосування на установчих зборах, вважається прийнятим, якщо за нього проголосує «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам вашого будинку.
Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
КРОК 4. Офіційна реєстрація ОСББ.
Через те, що ОСББ вважається створеним з моменту державної реєстрації, необхідно підготувати та подати наступні документи про реєстрацію ОСББ:
- 2 екземпляри Статуту прийнятого на установчих зборах (повинні бути прошиті та пронумеровані );
- 2 екземпляри протоколу установчих зборів (у разі наявності листки опитування нумеруюються та підшиваються до протоколу установчих зборів);
- заяву про державну реєстрацію.
- Надати копію Статуту ОСББ.
- Представити Виписку з Єдиного державного реєстру про реєстрацію ОСББ.
- Надати інформацію про будинок щодо технічних характеристик та юридичного статусу прибудинкової території .
КРОК 5. Повідомлення виконавчого комітету Степанівської селищної ради про створення ОСББ.
- Надати копію Статуту ОСББ.
- Представити Виписку з Єдиного державного реєстру про реєстрацію ОСББ.
- Надати інформацію про будинок щодо технічних характеристик та юридичного статусу прибудинкової території .
